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    • 今年东莞楼市调控仍不放松 金融政策持续收紧


      来源:www.xjcare.com  2018-01-12 11:18


    (原标题:今年东莞楼市调控政策仍不放松 金融政策持续收紧)

    今年东莞楼市调控政策仍不放松。

    进入2018年,东莞商品房市场并没有迎来政策的利好。楼市调控政策仍不放松,金融政策持续收紧,二套房贷利率甚至高于基准利率的25%~40%;与此同时,东莞出台未来三年的住房建设规划,大量的人才房、租赁房入市将分流刚需置业;楼市潜在供应量仍然过大,供过于求等抑制着东莞房价过快上涨,特别是在限购政策影响下,临深板块出货将变得更为困难。

    新年楼市

    房贷利率全线上浮10%以上

    2018年银根继续收紧。东莞中原战略研究中心统计,截至目前,东莞21家商业银行首套房利率基本处于5.39%~5.64%?(即基准利率上浮10%~15%)之间,二套房利率更是上升至5.64%~6.13%左右?(基准利率上浮15%~25%?),部分银行上浮至?6.37%(即基准利率上浮30%),另外有三家银行停止房贷业务。在二手房市场,利率上浮更为明显,据业内人士介绍,目前二手房首套房贷利率普遍比基准利率高15%~30%,二套房贷利率普遍比基准利率高25%~40%,而延迟放贷等更是成为常态。

    东莞中原战略研究中心介绍,目前东莞商业银行对房贷整体处于高利率、额度少、审核严、放款慢的情况,而且未来较长时间内仍将保持偏紧的房贷政策,银根收紧,房贷减少。

    人才房租赁房分流刚需置业

    过完元旦,东莞市住建局发布《东莞市住房建设规划(2017~2020年)》征求意见稿,成为楼市的另一个重磅消息。未来三年东莞人才房、保障性住房和租赁住房增加20万套房源,通过发放租赁补贴方式吸引人才、保障低收入人群的住房以及发展租赁市场,分流刚需置业市场。

    根据规划内容显示,未来三年,东莞将新增7.9万套租赁住房;新增人才住房8.7万套,新增保障房3.4万套,这些物业重点分配在城区片区和松山湖片区等。同时试点新供应商品房项目或“三旧”改造项目中配建租赁住房;试点推出“只租不售”的租赁住房项目等。

    东莞中原战略研究中心认为,人才住房、保障性住房和租赁住房将分流刚性置业需求,开发商项目定位应缩减刚需比例,增加改善产品比例。

    47个全新项目待售

    随着全国一线房企陆续入莞,未来东莞楼市也将发生巨大的变化,据不完全统计,仅品牌房企旗下,今年就将有47个全新项目待售,加上后市加推项目,就有近百个项目有新货上市,竞争十分激烈。

    根据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示,今年碧桂园待售项目达11个,在售有后续推货的达到12个;万科待售项目9个,在售有后续推货的项目有8个;此外,光大、广东珑远、保利、融创等多家房企有多个全新项目入市,今年的楼市供应量巨大。

    “三旧改造”成重点

    根据东莞未来三年住房建设规划要求,东莞近期重点推进东城立新社区、麻涌镇大步村、寮步富竹山村、厚街宝屯村四个“三旧”改造项目的开发建设,合计用地面积14公顷,建筑面积32万平方米。

    与此同时,行业变革推动房企拓展多元化业务,如在各镇街推行特色小镇、长租公寓等战略布局等。

    去年回顾:洋房套均总价177万元

    去年,东莞楼市迎来调控政策最为严厉的一年。“限购、限外、限价、限售、限贷”,在“五限”影响下,2017年东莞洋房新增供应面积为631万平方米,同比下降14%,网签521万平方米,?同比下降30%,而洋房整体网签均价达16197元/平方米,同比上升26%。其中90~110平方米成交占比仍占主导,为46%,其次是110~145平方米改善产品成交占比显著上浮,首次超过三成,达34%,而70~90平方米产品成交占比明显萎缩,占比仅有15%。

    东莞中原战略研究中心统计数据显示,从洋房套均总价来看,去年洋房套均总价同比明显上升,为177万元/套,其中90~110平方米洋房套均总价由2016年的128万元/套上升至去年的163万元/套。

    未来三年:楼市继续供过于求

    东莞中原战略研究中心数据监测显示,截至2017年12月底,东莞住宅存量515万平方米,存量消化周期11个月。下半年供应持续放量,而成交难以放量下,住宅存量及其消化周期快速攀升。去年12月底东莞全市住宅库存?515万平方米,其中洋房存量?398万平方米,别墅存量114万平方米,公寓存量74万平方米,洋房、别墅及公寓库存持续创新高,消化周期分别为洋房9个月、别墅29个月、?公寓9个月,各产品存量及其消化周期持续上行。